Bagaimana Cara Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah

Bagaimana Cara Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui Bank?

Sebagaimana kita pahami ketika kita ingin memiliki rumah tempat tinggal maupun ruko (rumah toko) dan rukan (rumah kantor) maka cara termudah adalah dengan mencicil melalui Bank walaupun mungkin kita dapat membelinya secara tunai. Pemikiran strategis dengan pengajuan KPR melalui Bank yakni mungkin saja sebagian rejeki yang kita punya dapat digunakan untuk tambahan modal usaha atau untuk keperluan yang lainnya dan yang sebagian besar karena memudahkan pembayaran/pelunasan dimana kondisi financial kita belum mencukupi.

Dalam kurun waktu 1 (satu) dekade ini animo masyarakat untuk dapat memiliki rumah terbilang luar biasa karena termasuk kebutuhan pokok dan apabila kita menunda pembelian maka harga dimasa yang akan datang telah berlipat dan bisa jadi kita akan mengeluarkan rupiah lebih besar lagi. Lalu bagaimana kita akan mengajukan kredit pemilikan rumah/property yang akan kita beli? Berikut seluk beluknya :

Cara Mudah Proses Mengajukan KPR

Cara Mudah Proses Mengajukan KPR

1. Cari informasi sebanyak mungkin mengenai rumah/property yang akan Anda beli,
2. Lihatlah kualitas bangunannya, apakah cukup memadai dan layak
3. Bagaimana akses kelokasinya, mungkin kelihatannya rumah/property tersebut murah, namun jauh dari tempat dimana Anda bekerja, jauh dari lokasi sekolah anak Anda, sehingga kalau dihitung-hitung ongkos perjalanan menjadi lebih mahal karena kepemilikan property/rumah adalah jangka panjang
4. Status tanah yang akan Anda beli, SHM ataukah SHGB, asal resmi dan sah dan segera dibalik nama menjadi kepemilikan Anda
5. Pemilik property (developer) apakah ada kerjasaman dengan pihak Bank, bila ada maka cukup membantu karena biasanya ada subsidi bunga sehingga angsurannya menjadi lebih ringan.
6. Berapa uang muka (DP) yang harus dibayar, ketahui juga apakah biaya-biaya yang muncul yang lain dimasukkan didalam harga jual misalnya biaya BPHTP, Listrik, Air (PDAM), Telephon dll.
7. Apakah dilokasi perumahan tersebut disediakan fasilitas umum, misalnya penghijauan (go green) dimana saat ini minimal 30% dilokasi perumahan ada lokasi hijau, tempat sampah, tempat bermain, tempat ibadah, bahkan makampun juga telah dikoordinasikan dengan lingkungan perumahan

Syarat kredit di Bank :
Syarat-syarat secara umum untuk kredit konsumtif termasuk KPR rata-rata sama, misalnya untuk yang pegawai/karyawan sebagai berikut :
1. Identitas resmi : KTP (suami istri bila ada), Kartu keluarga (KK), Surat Nikah (bila ada),
2. Slip gaji asli (suami dan istri, bila ada)
3. Foto copy buku rekening tabungan (suami dan istri, bila ada)
4. Surat keterangan kerja dari instansi terkait
5. Foto copy NPWP (untuk kredit diatas Rp.50 juta)

Syarat pengajuan KPR bagi pengusaha adalah sebagai berikut :
1. Identitas resmi : KTP (suami & istri, bila ada), Kartu Keluarga (KK), Surat Nikah (bila ada),
2. Laporan keuangan usahanya, Neraca
3. Foto copy rekening Koran
4. Foto copy NPWP, SIUP, TDP, Akte Pendirian Perusahaan.

Lampiran atas rumah/property yang akan dibeli antara lain :
1. Surat penawaran dari penjual dan identitas penjual (no telp yang mudah dihubungi) dan biasanya bila perumahan maka dilampirkan brosur yang tertera lokasi rumah, harga rumah, dan fasilitas lainnya
2. Foto copy sertifikat, IMB, PBB tahun terakhir yang telah dibayar
3. Foto Copy atau Kwitansi asli uang muka (DP) yang telah dibayar, untuk DP menyesuaikan persyaratan yang diminta oleh Bank dan menurut peraturan pemerintah DP yang diwajibkan minimal 30% dari harga jual rumah.

Bilamana dari persyaratan yang diminta Bank telah dipenuhi (temasuk mengisi formulir aplikasi KPR) maka mintalah tanda terima atas dokumen-dokumen yang telah Saudara berikan ke petugas Bank maka jangan lupa minta kepastian berapa lama waktu proses analisan sampai ada informasi Keputusan Kredit-nya. Hal ini untuk mempermudah Saudara mempersiapkan segal sesuatunya termasuk mempersiapkan biaya-biaya yang timbul atas proses kredit tersebut yakni antara lain,

1. Biaya appraisal (kurang lebih antara Rp.300.000 s.d Rp.500.000), appraisal diperlukan Bank dari pihak lain yang berkompeten menilai taksasi jaminan rumah/property yang Anda beli
2. Biaya propisi kredit, rata-rata 1% dari jumlah nominal kredit yang disetujui, biaya propisi adalah biaya-biaya yang mengikuti atas kredit apa saja yang diajukan
3. Biaya administrasi, rata-rata Rp.250.000 s.d Rp.500.000,- sesuai kebijakan Bank masing-masing. Biasanya pada saat promo Bank maupun Perumahan ada subsidi biaya admin Rp.0
4. Biaya asuransi jiwa, sesuai dengan kebijakan Bank dengan pihak asuransi yang ditunjuk (atau dengan simulasi : maksimum kredit x 1/1000 x 8,71 (rata-rata tariff))
5. Biaya asuransi kebakaran, sesuai dengan kebijakanBank dengan pihak asuransi yang ditunjuk (atau dengan simulasi : maksimum kredit x 1/1000 x 1.539 (rata-rata tariff))

Prosesing Kredit
Dari aplikasi permohonan yang Anda ajukan ke Bank maka langkah selanjutnya pihak Analis Bank/officer akan menganalisa:

1. Performance keuangan Anda melaui Sistem Informasi Debitur (SID) Bank Indonesia, adalah informasi yang disajikan oleh Bank Indonesia dimana data tersebut adalah pelaporan seluruh Bank maupun lembaga pembiayaan atas debitur yang ada di instansinya sebagai bahan pertimbangan bagi Bank atau lembaga pembiayaan agar prinsip kehati-hatian terhadap calon debitur dapat dipahami dan dipertimbangkan kelayakan kreditnya sehingga tidak meningmbulkan masalah baru atau NPL. Semua kredit yang diambil debitur dilaporkan termasuk kepemilikan kartu kredit berapapun jumlahnya plus performance-nya.

Yang sering menjadi perhatian serius adalah performance angsuran dari Kartu Kredit yang dimiliki, mindset dibanyak orang kartu kredit adalah sarana untuk pembelian yang bayarnya mengangsur, padahal kartu kredit adalah fasilitas pelayanan yang memudahkan bertransaksi pengganti uang tunai yang pembayarannya harus Anda selesaikan/lunasi dalam periode tertentu dan bukan sarana angsuran kredit kecuali memang ada plafon untuk kredit tunai yang telah diperjanjikan dan yang sering terjadi kartu kredit digunakan untuk belanja yabng pembayarannya pada level minimal sehingga sisa angsurannya sering menunggak dibulan berikutnya sehingga kredibilitasnya menjadi tidak bagus

Penting. Apabila data di SID Bank Indonesia collectability Anda menunjukkan golongan 1 maka Anda kategori berperformance baik atau lancar, golongan 2 masuk kategori “dalam perhatian khusus” dan berpotensi untuk berperformance tidak baik, golongan 3 indikasi kurang lancar, golongan 4 kategori diragukan dan golongan 5 kategori macet. Oleh karena itu berhati-hatilah apabila Anda memiliki kewajiban dengan perbankan atau lembaga pembiayaan segera selesaikan dan lunasi tunggakannya karena data tersebut adalah performance keuangan Anda.

Jika Anda termasuk golongan 1 atau lancar maka pengajuan Anda akan dilanjutkan ke proses berikutnya dan bilamana sudah masuk di golongan 2 maka akan ditanya lebih detail apa sebabnya performance colletibility Anda menjadi kurang baik dan bila perlu ada surat keterangan lunas kalau sudah diselesaikan atau dilunasi. Dan jika performance collectability Anda masuk digolongan 3 maka akan sulit dilanjutkan pada proses selanjutnya.

2. Kelayakan repayment capacity dari penghasilan yang Anda terima setiap bulan dan sifatnya penghasilan tersebut adalah penghasilan bersih setelah dipotong yang lain-lain/take home pay. Masing-masing Bank memiliki kebijakan sendiri dalam menentukan berapa % besarnya angsuran kredit disbanding dengan penghasilan yang ada, ada maksimal 30%, 40% atau bahkan 60% dari gaji take home pay. Bila dalam permohonan pengajuan kredit tersebut dilampirkan gaji pasangan kita (suami/istri)atau penghasilan tambahan yang dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya maka tentu akan menambah skoring analisa angsuran karena bisa jadi gaji tambahan dari pasangan kita akan diperhitungkan 50% sehingga akan lebih memudahkan proses selanjutnya dan Anda layak dapat memiliki rumah yang Anda inginkan.

Bila Anda pengusaha maka repayment capacity akan dilihat dari Neraca usaha Anda, tentu pihak analis akan membantu bagaimana perhitungannya. Analis akan memperhatikan historical rekening Koran atau buku Tabungan yang disampaikan, untuk menyiasatinya adalah dengan rajin-rajinlah menyetor uang Anda ke Bank dan masuk rekening artinya kurangi uang tunai di rumah dan lakukan transaksi dengan Bank yang akan nongol di narasi rekening Koran. Hal ini mengindikasikan bahwa transaksi dan usaha Anda hidup sehingga tidak ada keraguan atas bisnis Anda.

3. Analis akan melakukan kros cek ke instansi atau kolega Anda ataupun orang lain yang dianggap kompeten dengan kredibilitas Anda. Bilamana data dan kredibilitas Anda baik maka tidak akan ada keraguan bagi analis untuk dapat menyampaikan data yang baik sebagai dasar keputusan kredit namun demikian bila ternyata kredibilitas Anda kurang baik maka bukan mustahil akan menjadi pertimbangan penolakan permohonan kredit Anda.

4. Di Divisi Kredit baik consumer maupun produktif di sebuah Bank, biasanya ada tenaga surveyor yang akan menilai taksasi jaminan atas rumah yang mau dibeli. Mereka menaksasi harga rumah dan kondisi jaminan serta lingkungannya, apakah punya nilai jual yang bagus ataukah tidak memenuhi unsur-unsur yang dinginkan Bank. Misalnya tanahnya tidak bermasalah, konidisi bangunannya bagus, akses jalannya lebar atau lebih dari 3 meter, tidak dijalan buntu, tidak dekat tempat pembuangan sampah umum, atau tidak dilokasi sengketa, tidak dilokasi yang berbahaya dll. Demikian juga apakah dokumen dari jaminan/rumah tersebut lengkap, ada IMBnya, PBB telah dibayar dst

Hasil dari appraisal surveyor akan disampaikan ke analis untuk dibuat keputusan kreditnya. Dan copy sertifikat tersebut akan dilihat melalui tenaga Notaris untuk ceking ke BPN apakah sertifikat tersebut ada masalah ataukah telah clear sehingga akan dilanjutkan ke realisasi kredit.

5. Apabila semua data telah clear maka tinggal menentukan kapan kredit dapat direalisasikan, segera lengkapi dokumen aslinya dan Anda akan segera dikonfirmasi pihak Bank untuk datang ke Bank untuk penandatanganan Perjanjian Kredit. Sertifikat akan dibalik nama menjadi nama Anda melalui Notaris yang telah kerjasama dengan Bank dan akan disimpan oleh Bank sebagai jaminan kredit KPR Anda.

Memilih Bank untuk KPR :
Hampir semua Bank memiliki produk KPR dengan jangka waktu kredit yang hampir sama yakni sampai dengan 20 Th kedepan. Bahan pertimabangan yang perlu diketahui antara lain :

a.  Bunga, jangan tergiur atas bunga yang diberikan namun harus waspada dan mintalah penjelasan secara detail mengenai fasilitas yang diberikan. Setelah menanyakan mengenai bunga yang diberikan maka tanyakanlah mengenai berapa besarnya angsuran, biasanya angsuran murah untuk tahun-tahun awal sesuai yang diperjanjikan dan tanyakan selisih prosentase bunga yang biasa diberikan Bank setelah 1 tahun pertama dst untuk mempersiapkan tambahan besar angsuran bilamana nanti telah melewati masa promosi.

Pilihlah Bank yang telah bekerjasama dengan perumahan yang Anda beli karena ada banyak kemudahan misalnya, bunga murah karena ada subsidi bunga dan promo, kemudahan proses dan proses menjadi lebih mudah dan cepat.
Biasanya Bank akan memberikan bunga murah dengan bundling produk misalnya harus menempatkan dana di Tabungan sejumlah yang ditentukan, dengan produk-produk lain dari Bank tersebut.

b.  Kemudahan & Kecepatan Proses Kredit, time frame proses kredit menjadi pertimbangan bagi pemohon untuk memilih Bank, yang paling utama dan penting adalah informasi keputusan kredit apakah kredit tersebut disetujui atau ditolak dalam waktu yang tidak terlalu lama sehingga apabila ditolak maka segera mencari jalan alternative dan bila disetujui maka harus segera dipersiapkan dokumen-dokumen dan dana untuk biaya-biaya yang timbul

c.  Lain-lain, pilihan Bank karena sirkulasi dan mobilitas transaksi di salah satu Bank, termasuk rekening gajiannya. Selain memudahkan juga menghindari lupa menyediakan dana di buku rekening untuk angsuran kredit setiap bulan. Kita harus persiapkan dana tersebut jangan sampai pada saat didebet untuk angsuran saldo tidak cukup sehingga akan terjadi tunggakan angsuran yang mengakibatkan report di Sistem Informasi Debitur (SID) di Bank Indonesia yang dapat diakses oleh semua Bank menjadi tidak bagus collectability / performance-nya. Akibat dari collectability SID yang tidak bagus akan berpengaruh terhadap performance pribadi khususnya yang menyangkut dengan perbankan dan akan sulit disetujui pengajuan kredit di lain kesempatan dalam kurun waktu 2 tahun kedepan atau lebih.

Bilamana kredit Anda telah berjalan lebih dari 2 atau 3 tahun atau lebih maka Anda dapat mengajukan kembali kredit untuk menambah plafon (top up) yang dananya dapat Anda gunakan untuk renovasi rumah, modal usaha dan lain-lain. Yang demikian terjadi dan sangat mungkin Anda ajukan karena bisa jadi nilai jaminan KPR yang Anda miliki harganya sudah naik nilainya dan bisa jadi penghasilan dan gaji Andapun juga sudah lebih dari sekian tahun yang lalu sehingga repayment capacity Anda mencukupi untuk menambah jumlah kredit Anda.

Khusus untuk kredit renovasi rumah syarat-syarat yang diminta Bank sama hanya menambah dokumen Rencana Anggaran Biaya (RAB) yakni data-data yang Anda perlukan untuk renovasi misalnya jumlah kebutuhan material, ongkos tenaga kerja, akesoris/ornament rumah dll. Biasanya kalau kredit renovasi rumah dibawah Rp.100 juta maka kredit akan dicairkan secara langsung (lump sum) namun apabila lebih dari Rp.100 juta maka akan dicairkan secara bertahap.

Demikian semoga dapat membantu Anda.

 

 

Penulis :
Farit M Maharji
Praktisi Perbankan, Pemerhati Pengelolaan Keuangan Keluarga

Share and Recommend to Your Friends

Share to Google Plus

Berita Bisnis Lainnya:

Comments

comments

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>